مشاهدة النتائج 1 الى 5 من 5

الموضوع: تعريف الرهن العقاري ....

  1. #1

    تعريف الرهن العقاري ....

    توطئه :كثيرا ما يتردد في الآونه الاخيره بما يعرف بالرهن العقاري والرهن العقاري هو تمويل بقرض، حيث أن الضمانة الإضافية التي يمنح القرض مقابلها هي الملكية المشتراة، وفي حالة تعثر المقترض في السداد، في الميعاد المحدد سلفا في العقد، يصبح من حق المقرض بيع ملكية المقترض لاسترداد أمواله، وذلك طبقاًً لبنود العقد الموقع بينهما. وفي أحيان كثيرة يكون الأمر أكثر قسوة على المقترض، أعني في حالة منح قرض لشراء منزل جديد بضمان ملكية هذا المنزل. وتقل نسبة المخاطرة في هذا النوع من القروض عن أي قرض آخر، نتيجة لأن هذا القرض يتم منحه بضمان ملكية المقترض وذلك بهامش ربح يصل لحوالي 10%. وتعد نظم الرهن وملكية الأراضي هذه، والتي يمكن تطبيقها دون الحاجة إلى إعانات الحكومة المالية ودون التعارض مع سياسات الحكومة، من أهم القوى الدافعة للاقتصاديات النامية


    [align=center]ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
    ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
    ــــــــــــــ[/align]

    [align=center] العقارات المرهونة كانت ولا تزال تثير الكثير من الجدل داخل السوق، لا سيما مع الغياب التام لمشروع قانون ينظّم قضايا الرهن العقاري، فنظام الرهن التجاري الذي صدر بالمرسوم الملكي قبل ثلاثة أعوام واستبشر به كثير من العقاريين نصت لائحته التنفيذية على اختصاصه بالمنقول فقط دون العقار.
    تبرز الإشكالية عندما تتم المبايعات وتمضى العقود دون النظر في صكوك الملكية، ليفاجأ المشتري برهنية العقار، ويصدم برفض الدوائر الشرعية لتوثيق صكوكه، ومعها كامل الحق إذ ليست هناك آلية لتصحيح العقود بحجة الجهل بالأنظمة قبل إبرام العقد وتسليم المبالغ، ما أظهر أصواتا تنادي بضرورة التدخل الفقهي من باب تغليب المصلحة، إضافة لوضع آلية من شأنها التغلب على المشكلة وذلك بسن قوانين جديدة لتتناسب مع الوضع القائم وتجبر المقترض على الانتظام بالسداد، خاصة أن المستفيد من الصندوق العقاري يكون في الغالب مستفيداً من عقاره لسكنه الشخصي لا الاستثماري.

    وللبحث في موضوع القروض العقارية حاورت (الرياض)كلاً من : الدكتورأحمد بن سليمان العريني القاضي في المحكمة العامة بالرياض، وطلال بن سعد الدعجاني المستشار القانوني..هنا محصلة الحوار:

    [align=center]٭ ما المقصود بالرهن؟ [/align]

    - الشيخ العريني: الرهن جعل عين مالية وثيقة بدين يستوفى منها أو من ثمنها إذا تعذر الوفاء .

    - المستشار الدعجاني: عرف الفقهاء الرهن بأنه جعل عين لها قيمة مالية في نظر الشرع وثيقةً بدين أو شيء مستوثق به وذلك لأن الدين أصبح يحسب هذه العين محكماً لا بد من سداده أو تضيع على المدين العين المرهونة كلها أو بعضها بحسب الدين .

    ٭ هل هو خاص بالعقار أم يشمل المنقولات؟

    - الشيخ العريني: الرهن يجوز في كل متمول يمكن استيفاء الدين منه أو من ثمنه عند تعذر الوفاء فكل عين يجوز بيعها يجوز رهنها لأن المقصود من الرهن أن يباع ويستوفى الحق منه إذا تعذر استيفاؤه من ذمة الراهن وعلى هذا يتضح أن الرهن يشمل العقار وغيره .

    - المستشار الدعجاني: الرهن يشمل العقار والمنقولات بدليل أن النبي صلى الله عليه وسلم رهن درعه عند يهودي.

    ٭صكوك التملك المرهونة لصالح بنك التنمية العقاري هل لها وضع نظامي متميز أم هي كغيرها من الرهونيات؟

    - الشيخ العريني: الصكوك المرهونة لصالح صندوق التنمية العقاري كغيرها من الصكوك بالنسبة لأحكام الرهن إلا اللهم ما كان من التسهيل نوعاً ما في إجراءات الرهن لدى كاتب العدل مثل الاكتفاء بخطاب مدير الصندوق في التهميش على الصك بالرهن ولا يلزم حضور مندوب الصندوق وكذلك فك الرهن بخلاف الراهن فلا بد من حضوره وذلك منصوص عليه في التعميم رقم 95/12/ت في 27/4/1395 ه.

    ومثل ذلك شركة أرامكو السعودية فقد صدر التعميم رقم 12/170/ت في 13/9/1405 ه بمعاملتها معاملة صندوق التنمية العقاري وكل ذلك لأجل التسهيل ولكون هاتان الجهتان حكوميتين معتبرتين وما سوى ذلك ليس في النظام ما يفرق بين الصندوق وغيره .

    - المستشار الدعجاني: نعم لهذه الصكوك وضع خاص متميز، حيث إن الصك المرهون لا يمكن نقل ملكيته عن طريق الدوائر الشرعية إلا بموافقة الصندوق على عكس غيره من الرهونيات العقارية والعينية الأخرى التي يتم إنفاذها بآليات خاصة جداً أقرب ما تكون إلى الرهن حيث يتم الاحتفاظ بالصك وإبرام العقود وأخذ الوكالات الشرعية اللازمة المخولة للبيع والإفراغ واستلام الثمن على المستفيد من الثمن.

    ٭ هل رفض الدوائر الشرعية الإفراغ من هذه الصكوك لمانع نظامي أم شرعي أم كليهما معاً ؟

    - الشيخ العريني: رفض الدوائر الشرعية الإفراغ من الصكوك المرهونة لا شك أنه لمانع شرعي ونظامي أيضاً إذ أن عامة التعليمات النظامية في البلاد لا تخرج عن منهج الشريعة الإسلامية بحمد الله .

    - المستشار الدعجاني: كليهما معاً حيث يوجد اتجاه لدى فقهاء الحنابلة بأن ذمة العقار لا تشغل حسب القاعدة الشرعية ( المشغول لا يشغل ) ولذلك يحكم بعض القضاة ببطلان البيع في هذا النوع من الدعاوى ويطالب بتصحيح الوضع حسب الأنظمة .

    وأياً كانت الموانع فالأمر يحتاج إلى اجتهاد الفقهاء لما فيه تغليب المصلحة ، كما أن النظام يشوبه بعض القصور في هذا الجانب ويحتاج إلى مزيد من البحث الذي يفضي إلى سن قوانين جديدة تناسب الوضع القائم.

    ٭ هل تعرض نظام المرافعات الشرعية لقضايا الرهن؟

    - الشيخ العريني: لم يتعرض نظام المرافعات الشرعية لقضايا الرهن على سبيل الخصوص فالرهن كغيره من المسائل الفقهية التي تندرج إجراءات التقاضي فيها تحت نظام المرافعات كالحوالة والشركة والبيع وغيرها كثير .

    - المستشار الدعجاني: إجمالاً لم يتعرض لمسألة الرهن وذلك لإنه نظام إجرائي يتعلق بسير الدعاوى وطرائق التنفيذ.

    ٭ المقاصة القضائية - التخارج وغيرها من الإجراءات الشرعية .. هل من الممكن أن يجريه القاضي أو كاتب العدل على تركة تحوي صكوكاً مرهونة ؟

    - الشيخ العريني: المقاصة هي أن يكون لك على شخص دين وله عليك دين مثله فيجعل الدين في مقابلة الدين أما المخارجة فلها أكثر من معنى لكن السائد هو أن يتصالح الورثة على إخراج بعضهم من الميراث في مقابل شيء معلوم من التركة أو من غيرها ومن المعلوم أن المقاصة والمخارجة من الإجراءت التي تنقل الملكية والرهن يحول دون نقل الملكية ويمنعها لأن العين المرهونة محبوسة لحق المرتهن لذلك لا يمكن أن يجري القاضي أو كاتب العدل المقاصة أو المخارجة على صكوك مرهونة إلا بعد إذن المرتهن .

    - المستشار الدعجاني: هذه الإجراءات القضائية غير واردة في العقار المرهون لطبيعة الرهن وكونه توثيقاً للدين وتثبيتاً له .

    ٭ كيف يتم التنفيذ على أموال المدين الصادر بحقه حكم شرعي واجب النفاذ .. إن كان لا يملك سداداً لدينه إلا عقاراً مرهوناً ؟

    - الشيخ العريني: إذا كان العقار مرهوناً سواء للدولة أو لغيرها فهذا يعني أن المرتهن أولى من غيره في الاستيفاء من هذا الرهن لذلك لا يمكن أن يباع المرهون لغير مصلحة المرتهن وهذه هي ثمرة الرهن ونتيجته ، لذلك يتعذر التنفيذ على أموال المدين المرهونة إذا ما كان الرهن صحيحاً مستكملاً لشروطه الشرعية.

    - المستشار الدعجاني: العقار المرهون لصالح الصندوق يكاد يكون مستثنىً من التنفيذ، لأن المستفيد من الرهن يكون في الغالب مستغلاً عقاره لسكنه الشخصي لا الاستثماري، وهو ما استثناه الفقهاء بقولهم : «ويستثنى من ذلك سكناه ودابته» وأشارت إليه صراحة اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية في المادة ( 217 / 3 ) : «يترك للمحجوز عليه ما تدعو الحاجة إلى تركه له من منقول وعقار مثل مسكنه ومركبه المعتاد» .

    ٭ هل اطلعتم على ( نظام الرهن التجاري )؟ وهل عالج النظام هذه النقطة بالذات؟

    - الشيخ العريني: لقد اطلعت على نظام الرهن التجاري الصادر بالمرسوم الملكي رقم م / 75 في 21/11/1424 ه المشتمل على سبع وعشرين ( 27 ) مادة ولم يعالج النظام مسألة البحث لأنه خاص بالأموال المنقولة كما نصت على ذلك المادة الأولى (الرهن التجاري هو الذي يتقرر على مال منقول لدين يعتبر تجارياً بالنسبة للمدين ).

    كما نصت المادة الثانية من اللائحة التنفيذية لنظام الرهن التجاري على الشروط التي يجب توافرها لخضوع الرهن لأحكام النظام وهي أن يكون الشيء المرهون محل عقد الرهن منقولاً . وأن يكون توثيقاً لدين يعتبر تجارياً بالنسبة للمدين أما ما ورد من ألفاظ ( الصك لأمر - الصك الاسمي - الصك لحامله ) في مواد النظام فلا يدخل فيها صكوك العقار بالمفهوم السائد وهي صكوك المحاكم وكتابات العدل، حيث ورد تفسير هذه المصطلحات في اللائحة التنفيذية لنظام الرهن التجاري المادة الأولى بأنها الأوراق التجارية والأوراق المالية الاسمية ... الخ ما ورد في اللائحة والمهم أنها لا تشمل صكوك العقار وبهذا يظهر أن نظام الرهن التجاري لم يعالج مسائل الرهن العقاري .

    - المستشار الدعجاني: أما بالنسبة ل (نظام الرهن التجاري) فالحقيقة أن هذا النظام يختص بالمنقولات فقط كما هو واضح من نص المادة الأولى: (الرهن التجاري هو الذي يتقرر على مال منقول لدين يقيد تجارياً بالنسبة للمدين).

    أما ما يتعلق بالعقار فلم يصدر تفصيلاً وإن كان يتقاطع مع (نظام الرهن التجاري) في بعض المواد وهذا لا يعني إغفال إفراده بنظام خاص يبدأ بالتعريف وينتهي بالتنفيذ ويحدد جهة الاختصاص حيث إن نظام الرهن التجاري من اختصاص ديوان المظالم وقضايا العقار من اختصاص المحاكم العامة وفقاً لما نص عليه نظام المرافعات الشرعية ونظام توزيع اختصاصات المحاكم الشرعية.

    ٭ تمثل أحكام القضاة الجانب العملي المتميز لكثير من آراء الفقهاء النظرية فهل يقترح فضيلتكم حلاً يعمل على ضوئه المشرّع بمنهجية التيسير الفقهية ؟

    - الشيخ العريني: من المعلوم أن القضاء في السعودية يعتمد على الشريعة الإسلامية أولاً وآخراً وليس لأحد سلطان على القضاء إلا للشريعة الإسلامية والأنظمة المرعية التي يصدرها ولي الأمر مما لا يتعارض مع الشريعة كنظام المرافعات الشرعية ونظام الإجراءات الجزائية ونظام المحاماة وغيرها من الأنظمة التي تنظم وترقب سير الإجراءات القضائية في المحاكم والدوائر الشرعية ، وليس لها سلطان على استمداد الحكم ودليله لأن ذلك إلى الشريعة الإسلامية ، ولا بد من فهم هذه المسألة جيداً لئلا يظن بعض الناس أن في تطبيق هذه الأنظمة تحكيماً للقوانين الوضعية ونحوها.

    لذلك نجد نص المادة الأولى من نظام المرافعات الشرعية ( تطبق المحاكم على القضايا المعروضة أمامها أحكام الشريعة الإسلامية وفقاً لما دل عليه الكتاب والسنة وما يصدره ولي الأمر من أنظمة لا تتعارض مع الكتاب والسنة وتتقيد في إجراءات نظرها بما ورد في هذا النظام).

    وهذا يعني أن القاضي سيجتهد في تطبيق الأحكام الشرعية والنظريات الفقهية على الوقائع المعروضة أمامه ويجتهد في تنزيلها عليها، مما يجعل دائرة الاجتهاد موسعة أمام القاضي لا سيما في المسائل الخلافية - وإن كانت قليلة - بالنسبة للأمور التطبيقية.

    ومن المقرر فقهاً أن حكم القاضي يرفع النزاع في المسائل الفقهية الخلافية خاصة، وهذا - أعني مجال الاجتهاد - مما تنفرد به الشريعة الإسلامية وتمتاز به فالخلاف رحمة كما هو معلوم وتوسعة على العباد، فللقاضي الاجتهاد واختيار الرأي أو الحكم الذي يناسب الواقعة طالما أنه لم يخرج عن دائرة أقوال أهل العلم المعتبرين، ولم يكن اختياره تبعاً للهوى والعاطفة.

    لأن لكل واقعة ظروفاً وأحكاماً تناسبها، وهذا بلا شك أولى وأنجع في العلاج من الأنظمة الصماء التي لا تتسم بالمرونة ولا تراعي قاعدة (المشقة تجلب التيسير) وقاعدة (ينكر في المجمع عليه ولا ينكر في المختلف فيه) وغيرهما من القواعد الفقهية التي تجعل من الفقه الإسلامي دستوراً شاملاً واسع الأفق صالحاً لكل زمان ومكان معالجاً لكل واقعة ، حاسماً للنزاع قاطعاً لدابر الخلاف.

    ومن هنا يتضح أن منهجية التيسير الفقهية من مقاصد الشريعة الإسلامية في كتاب القضاء إلا أنها منهجية حازمة حاسمة لا مجال للحيف فيها ولا للتساهل الذي يضيع حقوق العباد أو يؤخر البت فيها ، فلا مجال للتشريع بجانب شرع الله تعالى .

    لكن تبقى المشكلة والخلل في آلية التطبيق بعض الأحيان وفي آلية التنفيذ أحياناً كثيرة، فلا عيب في إيجاد أنظمة تحكم الرقابة بالنسبة للتطبيق أو التنفيذ وتنظم سير العمل بدقة وأمانة بعيدة عن التشريع وما يتعلق به، فالمجال واسع والقضايا كثيرة والنوازل الفقهية تزداد والكوادر لا شك أقل من العمل كماً أما من ناحية الكيف فهي بحمد الله عالية لكن إذا كان حجم العمل يفوق الأجهزة العاملة تختلط الأوراق وقد يظن بالمنهج السوء وهو من ذلك بريء!

    ٭ (نظام الرهن العقاري) هل سيدعم برأيك مسيرة التنمية العقارية ؟

    - المستشار الدعجاني: مما لا شك فيه أن قضايا التنمية ترتكز على مقومات متعددة ومتنوعة ومن ضمنها الأنظمة التي تكفل للناس حقوقهم ويحقق لهم احتياجاتهم ، ولعله من الملفت للنظر المبالغة في كلام كثير من العقاريين حول نظام الرهن التجاري والعقاري في الصحف والمجلات ، وكأنه العصا السحرية التي تحل مشكلة العجز عن توفير أكثر من أربع ملايين وحدة سكنية حسب آخر الإحصاءات مع تزايد سكاني بنسبة أربعه في المائة تعتبر الأعلى عالمياً. ولعل نظام الرهن العقاري الذي سيصدر بإذن الله أن يكفل للمستفيدين (الطرف الأضعف في المعادلة) حقوقهم ويلبي احتياجاتهم في الوقت الذي تنفتح فيه شهية كثير من البنوك والشركات العقارية لالتهام المواطن الذي يحلم بامتلاك منزله الصغير.[/align]


    من صحيفة الرياض http://www.alriyadh.com/2006/04/23/article148515.html

    ولكم تحياتي
    kha_f999h@hotmail.com

  2. #2
    الله يجزاك خير يالغالي

    [flash=http://www.stop11.com/]WIDTH=1 HEIGHT=1[/flash]
    [flash=http://www.stop11.wordpress.com/]WIDTH=1 HEIGHT=1[/flash]
    [flash=http://www.brwaz-des.com/vb/]WIDTH=1 HEIGHT=1[/flash]

  3. #3
    شخصية مهمة الصورة الرمزية الخاصة بـ سعد الراقي
    تاريخ التسجيل
    27/06/2008
    المكان
    حائل
    مشاركات
    1,644
    جزاك الله خير .. على هذا النقل
    سبحان الله والحمد لله

  4. #4
    بضمان ملكية المقترض وذلك بهامش ربح يصل لحوالي 10% !!

    هنا مربط الفرس لان البنوك الان تأخذ أكثر من 45%

  5. #5
    سمو الأمير

    شكرا لمرورك الذي عطر الصفحه

    لك مني كل الود
    kha_f999h@hotmail.com

بيانات عن الموضوع

الأعضاء الذين يشاهدون هذا الموضوع

عدد زوار الموضوع الآن 1 . (0 عضو و 1 ضيف)

قوانين المشاركة

  • غير مصرّح لك بنشر موضوع جديد
  • غير مصرّح بالرد على المواضيع
  • غير مصرّح لك بإرفاق ملفات
  • غير مصرّح لك بتعديل مشاركاتك
  •